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La crisis parece un buen argumento para explicar por qué no se logra absorber el elevado stock inmobiliario. Hay casi cinco millones de personas en paro y buena parte de los 18 millones de trabajadores que tiene el país no parecen estar en las condiciones más óptimas para hacer un desembolso tan elevado. Pero eso no significa que la demanda inmobiliaria haya desaparecido por completo. Entonces, ¿por qué no se reduce el excedente que permanece sin vender?

El experto inmobiliario José Luis Bartolomé, autor de Adiós, Ladrillo, Adiós, apunta tres motivos principales para dar respuesta a tal duda. Ubicación, precio y falta de financiación son razones de peso.

A cierre de 2010, el stock de viviendas nuevas sin vender se situaba en torno a las 685.000 unidades, según cifras de la Asociación Hipotecaria Española, elaboradas a partir de datos del Ministerio de Fomento. Si bien este excedente se redujo respecto al año anterior, lo hizo a un ritmo muy ligero.

Y es que uno de los principales problemas es que el stock existente, si bien elevado, puede no satisfacer a la demanda, al estar ubicado en lugares poco atractivos para los compradores. La mayoría de viviendas sin vender está situada en la periferia lejana de grandes ciudades, explica Bartolomé. En el caso de Madrid: Guadalajara, Toledo, Ávila...

Sin olvidar el problema de la financiación. Pocos son los que pueden permitirse adquirir un inmueble sin pedir un crédito al banco. Pero las entidades financieras miran con lupa a quién conceden préstamos y, lógicamente, no lo hacen con la misma alegría que antes.

Además, hay que tener en cuenta los problemas que ellas mismas tienen para conseguir liquidez. Buena parte procede del exterior. El problema es que, renovar esa financiación (vencimientos de deuda) no es tarea fácil, explica José Luis Bartolomé. En este contexto, ¿cómo pueden endeudarse más con la concesión de crédito para la compra de vivienda? "Por eso sólo financian en condiciones aceptables los inmuebles que han adquirido vía adjudicados o en dación en pago", explica.

La vivienda no ha bajado todo lo que debería

Un tercer motivo que impide que el excedente de vivienda se reduzca a mayor ritmo es el precio. Al margen de lo que haya caído, el problema es que todavía sigue sin ser el adecuado para el bolsillo de los compradores, la mayoría de los cuales "no buscan chollos". ¿Es cierto que debe bajar un 50% más como dicen muchos? Bartolomé no está de acuerdo con esta afirmación, si bien piensa que la vivienda no ha bajado todo lo que debería y que, sobre máximos de 2007, el descuento medio tendría que estar en el entorno del 50%.

En su opinión, los precios de la vivienda deberían bajar todavía más: si no lo hacen es porque "la banca no tiene ningún incentivo a rebajar el precio más allá de lo exigido por el Banco de España". Y, en segundo lugar, "porque con tipos todavía artificialmente bajos, a los propietarios no les aprieta el zapato lo suficiente".

Resulta que en dos de las tres razones aportadas, es el sistema financiero el que dificulta una absorción mayor del excedente sin vender. Por tanto, "arreglar el problema inmobiliario sin solucionar los problemas de la banca parece una quimera", sentencia Bartolomé.

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